Quando nasce um hotel, junto ao produto nasce também a esperança de retorno do investimento. Na hotelaria, da mesma forma que existem diferentes perfis de empreendimentos, há múltiplos contornos quando se trata de investidores. Alguns enxergam a propriedade como um negócio e outros como um ativo imobiliário. Dentro desse complexo ecossistema, os asset managers entram em cena para fazer valer as expectativas dos proprietários, trazendo ainda a expertise de mercado necessária. Entretanto, como em toda relação, alinhar interesses pode ser uma tarefa desafiadora.

Ao contratar os serviços de gestão de ativos, proprietários buscam profissionais especializados que assegurem que o empreendimento esteja tomando o caminho certo. Do outro lado do balcão, as operadoras têm que equilibrar o que é bom para o negócio e o que os investidores desejam.

Sejam empreendimentos de capital pulverizado, caso dos condo-hotéis, ou propriedades de investidores patrimoniais, os asset managers precisam ter conhecimentos em administração, finanças, marketing, gestão de investimentos, entre outras capacidades, para que o resultado chegue.

Para entender os ônus e bônus dos serviços para a gestão de ativos, o Hotelier News conversou com uma administradora e uma empresa de consultoria de investimentos hoteleiros. E uma coisa é certa: investidores patrimoniais e pulverizados têm expectativas e visões muito distintas sobre seus próprios negócios.

Asset managers: estratégia e planejamento

Há 30 anos atuando no setor, a BSH International detém em sua plataforma cerca de R$ 2 bilhões em ativos sob gestão. A empresa de consultoria atende desde pequenos investidores aos mais robustos, como é o caso do Laje de Pedra Hotel.

Segundo José Ernesto Marino, CEO da companhia, o asset manager, independentemente do setor em que atua, precisa ter como base um plano estratégico de investimentos. “Seja hoteleiro ou financeiro, o princípio é o mesmo. O asset manager precisa pensar no negócio, traçar um plano e convidar os investidores a comprarem a ideia. Nós gerenciamos o ativo em nome dos proprietários com a missão de entregar os retornos esperados”.

Como pontapé inicial, a BSH cria o Plano Estratégico de Investimentos e, em contrapartida, os investidores injetam o dinheiro. “No NH Curitiba, por exemplo, desenhamos a equação financeira e desenvolvemos o plano. Construímos e gerenciamos representando todos os investidores. No caso do Laje de Pedra, compramos o hotel e estamos realizando as reformas necessárias para implementar as estratégias criadas”, explica Marino.

O CEO ainda explica que os investidores estabelecem o valor que será aportado, quando e qual os resultados esperados pelo serviço. “O desenho traça qual o fluxo de caixa será entregue e quando. É um ciclo de investimentos. No caso do Four Points Curitiba, fomos contratados com o hotel perdendo R$ 60 mil por mês e, após três anos, encerramos com lucro de R$ 2 milhões por ano”.

asset managers - jose ernesto marino

Marino: planejamento estratégico é o ponto de partida

Patrimonial x pulverizado

Com 42 unidades administradas no país, a Nobile Hotels & Resorts possui contratos com diferentes perfis de investidores. Para Roberto Bertino, CEO da rede, as propriedades patrimoniais contam com maior agilidade nas tomadas de decisão e governanças bem definidas.

“O planejamento estratégico é mais fácil de ser elaborado, implementado e executado. Existe um claro interesse do investidor na valorização do ativo e não apenas com o lucro. Desta forma, é mais simples traçar um plano de investimentos do que os condo-hotéis”.

Segundo Bertino, a gestão da Nobile é focada em vocação de marca, tecnologia e distribuição, sem promover investimentos nos ativos. “Neste sentido, procuramos tomar decisões que alinhem o negócio e o interesse do investidor de forma colegiada. As sugestões dos proprietários são inevitáveis, tanto no patrimonial, quanto no condo-hotel”.

Marino reforça a fala do CEO da Nobile e ressalta que muitos investidores buscam os asset managers com o intuito de não se envolverem na gestão do ativo. “Quem é dono de hotel e contrata uma operadora busca diversificar seus investimentos e acredita que com um prestador de serviços ele estará ganhando mais. No caso do condo-hotel, o proprietário busca fazer um investimento imobiliário pensando no negócio”.

“Existem investidores que nunca aparecem no empreendimento. A preocupação está em receber o valor na conta. Geralmente, um investidor patrimonial é mais crítico com a qualidade e mais sensível com a imagem do hotel. São contas e percepções de retorno totalmente distintas. E essa visão repercute no dia a dia do negócio”, complementa Bertino.

asset managers - roberto bertino

Bertino: investidores patrimoniais têm maior rapidez nas decisões

A relação com o investidor

Com a chegada da pandemia, a relação com os investidores muitas vezes se mostrou estremecida. A busca pela sobrevivência do ativo e a pressão por resultados colocaram os asset managers em uma posição ainda mais delicada. Na Nobile, a postura adotada foi de transparência total perante à crise.

“Atrelado a isso fomos ágeis em adotar medidas de austeridade, pois a crise é muito aguda. Fizemos o dever de casa e isso repercutiu bem. Tivemos uma reação positiva de credibilidade da empresa junto aos investidores”, pontua o CEO.

Bertino ainda revela que a comunicação foi um ponto vital para enfrentar a pandemia, mas que o mercado deve demorar para se recuperar do baque. “Existem pressões por distribuição e dividendos. Pelos próximos dois ou três anos ainda sentiremos os efeitos, pois é o prazo para recuperarmos os fundos de reservas que foram utilizados. O maior desafio será equilibrar interesses, principalmente em apart-hotéis. No caso dos patrimoniais, o proprietário já tem uma visão clara que ele precisa desse aporte para renovar e a rentabilidade voltar a crescer”.

“Na BSH durante a pandemia não pagamos dividendos e também não recebemos nada em troca. Ao final de 2019 cancelamos contratos de asset manager que não estavam de acordo com a nossa filosofia e abandonamos modelos antigos para investir em novas operações. Entramos no Laje de Pedra e outros dois projetos que estão seguindo na mesma direção”, finaliza Marino.

(*) Crédito da capa: Unsplash

(**) Crédito das fotos: Divulgação



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